Avant d’effectuer un achat immobilier que ce soit pour acheter un appartement, une maison ou même un immeuble, il est important de connaître les montants des charges de copropriété, mais aussi les travaux nécessitant l’approbation de l’assemblée générale. Faisons le tour du type de travaux qui demande validation de la copropriété et penchons-nous sur le cas particulier des panneaux solaires photovoltaïques.
Les travaux soumis à autorisation de la copropriété
Une copropriété est un bâtiment, dans notre cas à usage d’habitation, dont chaque copropriétaire possède une partie privative ainsi qu’une quote-part des parties communes. L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat de copropriété. Il a en charge de valider ou non les travaux de copropriété sur les parties communes ou les travaux d’un propriétaire sur celles-ci lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
La réalisation des travaux qui doivent être validés au préalable par l’assemblée générale, selon l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont ceux affectant :
- les parties communes de l’immeuble, c’est-à-dire des parties du bâtiment (couloirs, chaudière, garde-corps ou encore canalisation, etc.) ou bien des terrains (jardins, parcs, etc.) ;
- ou bien l’aspect extérieur de l’immeuble, même si celui est un lot privatif.
Les travaux soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires concernent notamment :
- un changement de volets ou l’installation d’un store ;
- le changement de couleur d’une porte d’entrée ;
- les raccords aux différents réseaux (canalisation d’alimentation en eau, évacuation des eaux usées, conduits de ventilation, etc.) ;
- ceux pouvant créer des nuisances ;
- ceux qui modifient la structure de l’immeuble, comme l’extension d’un appartement sur le rez-de-jardin.
N’hésitez pas, d’ailleurs, à poser la question au vendeur des travaux récents qui ont été effectués. Les travaux dans les parties privées (abattre des cloisons dans un appartement, par exemple) ne sont pas soumis à l’approbation de l’assemblée générale hormis s’ils touchent les murs porteurs, car ils affectent les parties communes.
Les panneaux solaires en copropriété
L’installation d’un panneau solaire sur un immeuble collectif (généralement plusieurs) doit être votée en assemblée générale des copropriétaires.
Le vote dépend du bénéficiaire des panneaux photovoltaïques :
- si un seul copropriétaire souhaite installer des panneaux solaires pour en avoir l’usage exclusif, un vote à majorité absolue de tous les copropriétaires est nécessaire.
- s’il s’agit d’une initiative collective, il faut un vote à l’unanimité. Tous les copropriétaires doivent être d’accord sur le type d’installation, le budget, le prestataire, etc.
Une étude technique des besoins, de la surface nécessaire pour les capteurs ainsi que de la surface disponible sur le toit de l’immeuble (toit couvert ou toit-terrasse) en copropriété est menée au préalable.
Elle peut permettre de répondre à certaines questions que pourrait soulever le syndic souhaitant des renseignements :
- Est-ce que l’installation des panneaux va modifier la structure du toit ?
- Est-ce que les panneaux photovoltaïques vont entraîner des dégradations sur le toit ?
- Les panneaux vont-ils provoquer des nuisances à terme ?
- Est-ce que les panneaux vont émettre des ondes néfastes ?
- Les travaux vont-ils engendrer du bruit ?
Le bénéfice des panneaux solaires pour les copropriétaires
Malgré les réticences souvent avancées, l’énergie solaire photovoltaïque apporte pourtant de nombreux avantages à la copropriété selon la configuration adoptée. Hormis l’intérêt du développement durable, d’autres arguments peuvent d’ailleurs être avancés lors de l’assemblée générale de copropriété. Ainsi, en vente totale de la production d’énergie sur le réseau :
- financement des travaux investis ;
- bénéfice généré à partager ;
- valorisation de l’immeuble et de la toiture.
En autoconsommation et vente de surplus :
- réduction de la facture d’électricité concernant le chauffage ou la production d’eau chaude ;
- réalisation d’un bénéfice ;
- valorisation du bien.
Vous pouvez également faire le choix de la mise à disposition de la toiture photovoltaïque envers un exploitant. Celui-ci assure aussi bien les frais d’installation des panneaux solaires, leur réparation ainsi que la vente de la production d’électricité. Le loyer perçu, quant à lui, s’élève à hauteur de 5 % des recettes de l’exploitant. Pensez également que la copropriété peut obtenir des aides de financement pour la réalisation de travaux. Ainsi, vous pouvez bénéficier :
- des aides municipales, départementales et régionales ;
- un crédit d’impôt de 30 % : chaque copropriétaire pourra en bénéficier à hauteur de ses quotes-parts si l’installation est collective ;
- un éco-prêt à taux zéro (PTZ) dont chaque copropriétaire en bénéficie ;
- une TVA intermédiaire de 10 % et un taux réduit de 5,5 %.